疯市之中-简单来聊聊贷款问题 -fiction2005(生意兴趣) @魁北克城华人论坛:魁北克城枫下论坛 The Rolia Forum of Quebec City

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疯市之中-简单来聊聊贷款问题 -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-21 {2779} (#10688887@0) +28
本文发表在 rolia.net 枫下论坛这个帖子可能要得罪人...本人不是JJ，所以得罪各位JJ，原谅则个，在下拱手作揖了~

看下面几个帖子，发觉小白还是不少，还是来简单聊聊贷款问题吧：

1. 收入问题，大家可能觉得奇怪，怎么五花八门，怎么有的要pay stub,有的要T4,有的要NOA，有的要T1，有的只要雇主信就可以了...到底特么什么鬼？好吧，在于不同银行的不同政策。好像说了白说呵呵。的确，不同银行有不同的收入证明要求，但是，万变不离其中，其实很多时候，这些不同的文件是由于贷款经纪造成的...

曾经很久之前的前贴说过，多伦多房屋JJ和贷款JJ门槛很低，造成各类JJ如过江之卿，数不过来，其实这些行业对于专业要求不低，但是，由于市场的发展，对于JJ的技术要求，降成了只要有销售人脉要求...越来越浑，越来越烂...

扯远了，呵呵。

那为什么是贷款JJ造成的呢？因为JJ对于贷款申请人的收入来源定义不准...譬如说贷款人明明是个全职收入，帮人打工的，他的报税收入都是雇主给的，那么，T4，PAY STUB, 雇主信都可以证明。但如果贷款人是自雇，那么他的报税收入主要就体现在他的报税纪录上，就是T1，或者NOA。

问题来了，为啥明明打工收入，却要T4和NOA?呵呵，一，老兄的工作的公司不是什么大公司，不知名，需要NOA附属证明，二，该贷款银行不信任阁下的T4，三，贷款JJ收到你的收入证明后发现你其实不是什么打工，是诸如COMMISSION收入之类的自雇...，他们也想帮你蒙混过关，可惜，碰上了贷款机构的弹回...

那为什么有人自雇，给了T1，给了NOA，却问题来了，过不了？呵呵，原因多了，经典几个就是，认你自吹自擂生意做的如何，个人收入报的极低...或者每年收入极不稳定，高低起伏...那贷款机构怎么知道你会接下来会挣多少钱？

当然有些人碰上无良JJ,就是把明明自雇的搞成打工的，打工的搞成自雇的...所以今天要这个，明天要那个，因为人家贷款机构查的也莫名其妙的，你今天提供PAY STUB还是40小时一星期每小时多少钱，明天居然给了T1材料上显示居然有business gross income...你让人情何以堪...

对于贷款人来说，有特么什么要紧？对于贷款机构来讲，你特么到底是老板还是打工的？

2. 楼下有人说贷款JJ最后一分钟再通知，这些都是老手段了，如果你就相信这么个JJ，死也要死人家手里，那就不要COMPLAIN了。但若还有一丝清明在恭，多找几个吧，不要太迷信广告做的大的，但要多找几个备着。不少JJ做个预批就要收费，老实说，作为普通客人只是一套房的话，木有多大差别，你自己GOOGLE一下计算方法，自己对自己有个简单认识，找人的时候人吹的再离谱，你自己心里也有把秤不是。怎么Google？就查CMHC TDS CALCULATION就可以，上下不差多少。不懂英文和计算，那算了，老实放低姿态认命吧...

如果你是几套房，那你应该有熟悉的贷款JJ，那就整个身心交给他或她吧，要交给最后给你做房贷的那个，为啥？房越多，越不容易做，第三套做下来了，如果第四套做不下来，那么找所谓大拿成功的几率是小过上一手的，除非大拿帮你编的更离谱。不过这样的人倒是不推荐找新手做，涉及出租屋OFFSET CALCULATION,多伦多别看贷款JJ多，真能做的好的少之又少，而且通常这样的JJ不缺生意...懒得解释，省却1万字...

还是那句话，平时不怎么发言，就算看一些貌似专业的JJ发一些貌似专业的贴，也懒得反驳，不过不定期想让各位买房小白大大多了解一些平时看似很神秘的东东，其实就像脱了裤子一样，大小长短软硬而已...LOL更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

你是好人，花 -babyface(★☆给点儿阳光就灿烂); 2017-3-21 (#10688893@0) +5
不錯，赞一个 -etxca(pic); 2017-3-21 (#10688897@0) +6
敢言！精品！ -houseful(探长); 2017-3-21 (#10688915@0) +6
请续。谢谢！ -houseful(探长); 2017-3-21 (#10688916@0) +6

我明显不是看跌派的，你也赞我？感动ing ~ lol -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-21 (#10688920@0) +4

俺依然是涨派，理性涨派（不那么明显?）。码字辛苦，晚上愉快！ -houseful(探长); 2017-3-21 (#10688924@0) +1

疯市之中-简单来聊聊贷款问题-续信用报告篇 -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-22 {4183} (#10689003@0) +16
本文发表在 rolia.net 枫下论坛受探长鼓励，接着吹，接着嗨...，还是那句话，我非任何JJ，只用有限的资料去为普及一下小白们的无限求知欲。

惯例，开始之前，扯些闲蛋...

前些天五大行爆丑闻，媒体引述银行内部人士举报说银行枉顾客户利益，强制员工卖一些不符合客户利益产品。结果就是各大行股价暴跌，引发政府监管的侧目...看官就觉得妙了，这他妈跟房市有JB毛关系。那么各位大大看看，象不象房市？价钱太高，那么就不道德，不公平，不安全，之后媒体时不时曝光一下，引起政府注目一下，看看有啥措施可以搞搞，那么该曝的曝了，该骂的骂了，该出的政策出了，银行会改变它们的销售策略吗？房价可能大跌吗？

所以老子从来不信媒体，特别是加国媒体，看多了，在互联网发展起来之后，由于加人的懒惰，媒体人尤其不思进取，加国媒体已沦为标题党的典范了。由于言论自由，媒体的监管是最小范围的，没人管你在BB啥，终于，自由，多少罪恶以㚢之名...媒体报错了，有看到人家出来澄清道歉吗？

扯远了，拉回来...

上回讲到收入问题，其实咱们国人收入应该是最复杂的一个群体，为啥？MD，我们时刻想着要避税啊，人家老外真就有老老实实纳税的，天真以为纳税就是天经地义的...咱国人不同，就算纳税也定然不情不愿，就想着怎么避税甚至逃税，你，我，他，她，都一样，无差别，敢说自己就喜欢纳税跟我叫板的估计不敢上这个坛子，会被拍死。

那么既然要避税，就有不同方法，问题就来了，老外可能老实打工，只有PAY STUB 和 T4，换国人，T4，PAY STUB, T1，BUSINESS FINANCIAL STATEMENT 齐活，每年做亏损生意，年年CLAIM BACK TAX，你既然收入明面上多种多样，那人家贷款机构也想搞清楚你的收入来源啊，是不是稳定啊，你有没有欠政府收入税啊，是不是？所以有些被要求提供这提供那的，别JB抱怨，问问你自己的会计师，是TM怎么给你报的...

信用报告，很多国人疑问，去咨询JJ的时候，第一问题通常就是会不会影响我的分数。然后JJ就搞笑了，拜读过各大论坛各路JJ的牛逼贴，有义正言辞的说千万别去别地申请，因为人家不保证批，同时还会影响你的信用分。有说自己是BROKER，一份报告提交多次给不同贷款机构，避免了被查询多次。还有更牛逼的信誓旦旦说特么查一次，降50分。我有时看了真想笑，就是普通的事被咱国人忽悠的变成了神奇的事...

首先普及一下各位小白，加国信用体制参询美国，但不完全相同，由2家主体信用公司提供，EQUIFAX和TRANSUNION。都有网站，花$30不等可以查询自己的信用情况，注意，不仅仅是信用分，而且包含具体你的情况。很多贷款JJ是不懂怎么阅读信用报告的，跟各位小白大大一样，只会看个信用分数，但在高手那里，信用报告那就不一样了，具体的信用报告可以看出一个人很多资料，而且因为信用报告适用的不仅仅是贷款，还有很多其他行业也检查信用报告，所以不同行业的专手看信用报告，能看出不同的资料来，因为关注的方向不同。

从信用报告上，可以看出的不仅仅是你的信贷产品，有哪些信用卡啦，贷款啦，LOC啦，具体的研读，可以看出人一定时期的财务状况，生活状态，当然，还有最近的信用查询情况，象谁查过你的信用，什么时候查的...表面上看，一堆枯燥的数字，公司名字，日期，纪录等等，透过表面，一定程度上，对于不了解你的贷款机构，可以通过信用报告看到你这个人的很多信息资料和状态。可惜的是，不少贷款JJ看重的只是分数，却忽略其他一切，为啥呢，因为他们他们通常只看的懂分数高低...
不展开了，展开3天说不完。

那么查询信用报告对贷款有影响吗？会降信用分数吗？呵呵，看什么查询，和申请什么产品了，这事没法细说，细说一大堆，也不想细说让有些有心国人知道了后去钻空子。只说说你如果去车行贷款买车时车贷机构查询你的信用报告，可能会对你报告分数上的损害度要厉害过房贷申请查询多的多。为啥，因为车贷的申请，看似一个车行，但一个车行连着很多不同的车贷机构，有的连着3,4个，有的连着5,6个...直到拿到满意的利率为止...看到这里，不少人就明白了，对了，短时间内不同贷款机构的多次查询，是会对你分数产生影响的，通常这个影响只能靠时间来淡化，多长时间？就信用分数的回复而言，半年到1年，看你的欠款数和还款数来说...

那么多少次算多次？正常来讲，只要你是正常的房贷查询，其实没有一定之规。为啥？分数可能短时间会被小小影响，但对贷款能力来说，并没有很大的负面作用。同时，你不可能天天查信用报告，连着查1个月，然后过个把月再接着查几次..那是有病...有老外着急要钱，个把星期里到处找信用卡，10几20几次的不同信用卡公司的查询，那分数能不降嘛...

所以，如果老兄最近要买房，老兄又是正常人，不缺小钱，平时短时间内不乱申请多张信用卡（有的人皮包拉开10多张..），那么去找贷款JJ做房贷，就不要问小白问题诸如会不会查我的信用，废JB话，肯定查，会不会影响我的信用分数，担心太多，影响你就不做了吗？不过，安心丸还是要派送的，影响不象大家想象那么夸大。不过，房贷之前，切记车贷或其他个人贷款，那些对于房贷的影响，会大于信用分数的作用。

所以再有房贷JJ告诉你不要去别家做贷款，会影响信用分数之类的观点，那就要小心这个JJ了，呵呵更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

鼓掌！ -houseful(探长); 2017-3-22 (#10689025@0) +4
自己查个分数不是不花钱不降信用的么？细节数据报告，反正我也看不懂不看也行 -nancysh(闲看门中木笑谈天上竹); 2017-3-22 (#10689196@0)

花钱不降信用。 -czczcz(看的清); 2017-3-23 (#10691350@0)

可以不花钱的，只查分数的话，一年里免费一次好像。就是自己跑麻烦些。 -nancysh(闲看门中木笑谈天上竹); 2017-3-23 (#10691705@0)

加鼓掌 -nancysh(闲看门中木笑谈天上竹); 2017-3-22 (#10689197@0) +3
谢谢！看完这篇文章，我就是那个被误导的(汗颜呀！汗颜呀！朋友在银行是做货款的，就是这样告诉的，多查信用分数，影响⋯，不好等等的，谢楼主扫盲！） -qianlian(火灵芝); 2017-3-22 (#10690199@0)
赞一个!! -czczcz(看的清); 2017-3-23 (#10691352@0)

虽然看不太懂，但是感觉好专业的样子，不明觉厉,good。。俺现在深深的觉得排队卖号是个发财的生意，其他的还要算着算那的，太痛苦了 -binghongcha76(一只大猫); 2017-3-22 (#10689214@0)

谁都能做的生意会是好生意？ -nancysh(闲看门中木笑谈天上竹); 2017-3-22 (#10689221@0)

什么是小白？ -quicksliman(Hangup on hard fatty); 2017-3-22 (#10689308@0)

小白=小白chi=新司机 -houseful(探长); 2017-3-22 (#10689596@0)

貌似你想用轻松幽默的口气把专业知识通俗易懂地告诉大家。可惜通俗有了，但更不易懂了。不知道你在，你要说什么。无论怎么，顶你。 -marissa(矿长); 2017-3-22 (#10689900@0) +1

我也看不出有什么新的东西 -kleinburg(希望的田野); 2017-3-22 (#10690233@0)

东西一点一点发吧，一下子发太多...新手们也消化不良，很多东西的确是发给新手看的，所以基本上所有提到的网上正规渠道都可以查的到。要大料，看看大家反映吧，呵呵 -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-23 (#10694378@0)

好文好文，浅显易懂，值得保存！请问是到银行直接货款的好，还是找贷款经纪好，我一直都是直接找自己家银行所在的银行贷款，所以省去了很多资料上的提供。 -qianlian(火灵芝); 2017-3-22 (#10690154@0) +1

能直接银行做的不用找贷款经纪，不好批再找经纪 -nancysh(闲看门中木笑谈天上竹); 2017-3-22 (#10690165@0)

谢谢！ -qianlian(火灵芝); 2017-3-22 (#10690183@0)

脱了裤子真短。。做生意玩得就是人脉和人际关系。这才是最强的技巧。嘿嘿。。剩下的知识啦，技巧啦，学识啦。。等等。。请个人，一个小时，几十块，比你做得还好。 -4_fun(寻开心: 誓别三推); 2017-3-22 (#10690234@0)
好文，请继续。对于我们这样的新手就需要这样的好的科普文章。 -sky2005(Fenix); 2017-3-22 (#10690424@0) +1
我之前的工作接触的房产agent和贷款agent很多,很多套路 -feonney(Feonney); 2017-3-22 (#10691269@0)
疯市之中-简单来聊聊贷款问题 - 清空车贷，LOC，信用卡大额欠款 -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-23 {2306} (#10691440@0) +3
本文发表在 rolia.net 枫下论坛感谢各位抬爱，我当真不是JJ，房产贷款都不是，不过我的确知道的比一般半吊子JJ多太多了，呵呵...

昨天预算出台，capital gain维持不变，没啥好大惊小怪的，出台才牛逼呢，这种欲成神功，挥刀自宫的事估计小土豆那么年轻还干不出来。很多人寄希望于安省政府，各位省省吧，在QE之后世界上所有的政府调控，都归于浮云了。已知当代经济社会主要城市房市大调整，世界范围看，数的过手的，日本一次，香港一次，多伦多/温哥华只能算半次，网上都有数据和详细的文字分析，去看看人家怎么回事，好过上来就一通口号...

言归正传，还是贷款。上回说到信用报告，不少人看我写的莫名其妙，又有不少人觉得我写的太好了...冰火两重天啊，正常。其实上一篇能看明白点的，自己多少都看过自己的信用报告，而看的觉得牛头不对马嘴的，应该从没怎么接触过信用报告，真金白银，其实技术贴一试便知哈。

还有人说那报告不是免费拿的吗，对没错，简单报告免费，但这个免费得花多少时间精力啊...您的时间不是钱？您的精力不值钱？咱国人现在已经这样的财富水平了，能不用新三年，旧三年，缝缝补补又三年这样的思维办事好吗？花30块网上下一秒显示你的信用报告，包括所有细节以及人家EQUIFAX或TRANSUNION的简单分析，性价比不错啦，整天要求免费，都免费了谁还为你服务啊...

那么来说一下清空车贷，LOC，信用卡大额欠款的问题。大家如果找过贷款JJ，应该有可能有过类似经验，人家二话不说，先问你要SIN card...为啥呀，就是为了要查你的信用报告，上面有的主要负债，人家做贷款的时候都会填上去。那么不好意思了，也就是说，你信用报告上只要有大额欠款余额的负债显示，都将成为你申请新贷款的负累。那么大家想想，除了房贷，还有啥？车贷，欠款很大的LOC，欠款很大的信用卡...

车贷，为啥影响大？大家自己网上找个LOAN PAYMENT CALCULATOR来算算，20000块，3.99%利率，48个月，或者60个月总还款期，每月供款多少？别看只有20000，但总还款期只有4年或5年啊，相比普通房贷总还款期可是25-30年的，每月供款是不是够大？所以通常有资深JJ说，一个车贷，相当于10万房贷，是有依据的。这还不是指豪车的车贷...

LOC，为啥影响大？通常普通贷款机构都是按欠款的2%或3%来计算月供款的，那么，10000 LOC,月供就是200-300，是不是特么坑爹比得过车贷了？大额信用卡欠款同理。

所有这些，都会计入到你的收入负债比之中用以评估你的贷款负担能力...所以，人家JJ神神秘秘要你清空车贷或者大额欠款，没啥不可告人的，就是为了这个。通常普通老外都知道，买房之前，先别贷款买车，也是这个原因。老实说咱们国人在老外面前就贷款这事上，所知道的相差太远！

我尽可能在不砸别人饭碗的基础上，给各位小白大大一丝丝基本面的概念，那么各位去找JJ时，说不定会发觉，嘿，我知道的居然比他还多，呵呵。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

文中一个错误，应该是十万LOC，一个月还款200-300 -allan2009(allan2009); 2017-3-23 (#10691489@0)

哈哈，不是错误，解释一下，LOC 和 HELOC, LOC 是UNSECURED, 2%-3% 欠款额月供，HELOC是INTEREST PAYMANT ONLY, BUT, 看TDS的时候，不是只用INTEREST PAYMENT ONLY来评估的，是按房贷BOC来评估的。 -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-23 {327} (#10691537@0) +2
所以我这里指的只是LOC, personal line of credigt, 不是home equity line of credit, 两者天差地别，月供款计算完全不同，家里同时有这两种贷款的可以看看自己的相关产品介绍，看看咱有没有说错哈。HELOC是不会用普通LOC方式来计算每月供款的，所以我文中并不把HELOC作为要清空的对象，只是针对LOC. 不过难得碰上一个有指正意愿的，鼓励一下，谢谢哈。

难得在这里有您这样的明白人，又有好文笔，又愿意花时间与大家分享。非常感谢！ -kiticli(lalala); 2017-3-23 (#10691583@0) +1
请问HELOC对申请的贷款额度有影响吗？ -sky2005(Fenix); 2017-3-23 (#10691607@0)

你这个问题问的...已有HELOC还是未有HELOC？对于申请什么贷款有什么影响...所以只能回答你具体情况具体分析... -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-23 (#10694099@0)

比如可以申请到80万贷款。如果现住房开个30万heloc，那以前的80万贷款还能拿到吗？还是因为开了heloc后就不会给贷80万那么多了？ -sky2005(Fenix); 2017-3-24 (#10696518@0)

申请批准和得到贷款，是两个概念。同时有先后的问题，除非贷款JJ刻意造假或有意忽略，不然你的总贷款额是110万...只要收入够，200万都没有问题。 -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-24 (#10696628@0)

这么说吧，假如收入可以贷款80万买第二个房。第一个房是否开heloc对那80万有没有影响？ -sky2005(Fenix); 2017-3-25 (#10697116@0) +1

这么答吧，假如房贷80万已经拿了，那么第一个房再开30万，总负债110万，会对再开HELOC有影响。假如房贷80万还没拿，那么开30万HELOC,通常不会影响之前的80万批准，除非房贷JJ再重新查一次你的信用报告... -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-25 {128} (#10697247@0)
你这个问题，看似简单，其实贷款JJ在这个问题里可以琢磨的猫腻是很多的，关键在于其中一个贷款有没有已经拿了，和查几次信用报告的问题。

好像明白一些了，谢谢。 -sky2005(Fenix); 2017-3-25 (#10697870@0)

LOC通常6% up，偶当年一听就说let's forget it, -nancysh(闲看门中木笑谈天上竹); 2017-3-23 (#10691722@0)

对，我知道LOC，我的就是6%up，我男朋友的就是3.5%，应急用，挺好的。 -howtimeflies(yoga); 2017-3-23 (#10691907@0)

美女妹妹，你也可以有3.5%的，对某君说，你的就是我的！(✿◠‿◠) -nancysh(闲看门中木笑谈天上竹); 2017-3-23 (#10692199@0)

unsecured line of credit利息一般P+1=3.7%，如果6%就太高了，可以去银行Negotiate。 -allan2009(allan2009); 2017-3-23 (#10693853@0)

才不谈呢，直接拒 -nancysh(闲看门中木笑谈天上竹); 2017-3-23 (#10693939@0)

写的真好！怎么才知道被给的是LOC 还是HELOC呢？好像大家都有LOC，谁有资格得到HELOC呢？ -howtimeflies(yoga); 2017-3-23 (#10691889@0)

区别不少，但就利息而言，Loc 通常利息比较高，heloc 通常利息在3.25-4.5之间，看不同贷款机构。看样子要开个topic普及一下loc和heloc了～ -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-23 (#10692178@0)
大侠fiction不是说了么，尽量不要有LOC -nancysh(闲看门中木笑谈天上竹); 2017-3-23 (#10692204@0)

大侠说买房时要清空。平时应急用，挺好的。 -howtimeflies(yoga); 2017-3-23 (#10692581@0)

会算进你的Liabilities中，即使不用 -nancysh(闲看门中木笑谈天上竹); 2017-3-23 (#10693104@0)

不同意！ -howtimeflies(yoga); 2017-3-23 (#10693663@0) +1

十多年前第一次买房，就是用LOC作为首付，当时房价便宜。但是P很高，还到过6以上，现在的利率太低了。 -allan2009(allan2009); 2017-3-23 (#10693867@0)

的确没搞清你说的是unsecured line of credit。因为每个月在还secure line of credit，所以心里有些数。 -allan2009(allan2009); 2017-3-23 (#10693839@0) +1

疯市之中-简单来聊聊贷款问题 - HELOC 和 LOC -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-23 {3393} (#10693953@0) +2
本文发表在 rolia.net 枫下论坛老样子，扯点闲蛋。

认识不少“高人”，知道些皮毛，就开始在自己朋友圈扯淡，还别说，两分真八分假，因为扯的似是而非，但是大义凛然，貌似专业，还动不动“虚构”某些专业机构来扯虎皮拉大旗，诓骗吃瓜群众，还真打下不少市场。其实华人不好骗，输在语言，多少人智商不是问题，却不愿自己去看英文，反倒相信一些所谓大咖，而不少大咖，就喜欢骗大姑娘小媳妇，搞一些貌似神秘其实透明，貌似悬念其实没啥大不了的迷雾。

扯回来。小白们看过来，普通PERSONAL LINE OF CREDIT,是UNSECURED的，啥意思，不是不安全的意思，是没有抵押的，方便理解你可以把它想成一个信用卡。有个LIMIT, 用了还，还了再用。通常月最低还款额在欠款额的2%-3%左右。这种LOC, 通常LIMIT不高，5万以上基本上你这个人不光是不少财富，现金流也要够强才拿得到。为啥，因为没有抵押物，通常贷款机构觉得不保险，给的利率基本在 4.5-15.5%都有，基本规则是，也是有钱，越是收入高，越是现金流雄壮，LIMIT越高，利息给你的越低，记住，贷款机构不是慈善，特别喜欢有钱高收入成功人士，鄙视憎恶没钱穷要饭土屌丝。

如果有人自己ORDER过自己的信用报告，看看上面自己的LOC如果有BALANCE的话，再看看PAYMENT,是不是2%-3%哈。所以我说的东西，大家可以不相信我，自己去查就可以验证，咱不扯虎皮拉大旗，大家自己验证检查哈。

HELOC, homeowner line of credit,各大贷款机构银行都有offer.这个其实不是什么新产品，很旧的产品了，只不过以前老一代华人秉承不欠钱的传统，你让他们借个mortgage还想尽办法还LUMP SUM呢，你让他们借HELOC,他们更要防洪水猛兽似的防着，一代有一代的过法，这个不评论。所以以前没有华人关注它，有脑子活的，一旦申请了用了这种产品的，爱不释手。特别是自己做生意的，用过的人更是觉得奇妙无穷。直到最近，房市疯了，华人开始炒房了，开始觉得自己现金流短了，热锅蚂蚁似的开始找钱了，很多人无奈之下试了试这种HELOC,突然就发觉宝藏了，然后就越用越觉得自己之前SB了，居然不知道有这么个东东，感觉自己之前过得像是被狗日了...之后就是各路贷款JJ开始你方唱吧我登场的开始大力推销。可惜的是，很多JJ自己都搞不明白这个东东，只知道基本概念，并不知道原理和相关的features，闹出不少笑话。银行和贷款机构呢，因为之前并没有大量华人拥有这个产品，所以也没有什么明细的中文介绍，而JJ和mortgage specialist能说服做mortgage已经很不容易了，再来解释这种东东，找死嘛。

首先，5大行都有这种产品，只不过各大行名字不同，内容一模一样。它的原理，是按你房子的评估值的80%，减去你所剩还未还完的房屋贷款，得到的数值，就是你的房子可以用来申请的HELOC的额度。为啥那么复杂，要说可以用来申请的额度？因为你房子增值了，可以申请这个额度了，但不代表你收入到了可以支撑你的整体负债啊。
这种HELOC，因为是SECURED LOC，那么看到这各位大大就明白了，就是说这个LOC是连着你的房子的...所以它的额度就可以大过上面那种UNSECURED LOC很多很多很多，而利息，也可以低到很低很低很低。额度大到不超过房子评估值的65%，利息可以低到3.5%，因为是SECURED的嘛。

这个上限不超过房屋价值的65%，不是某一家银行或贷款机构的特色，是加拿大财政部在2012年出台的新规定。所以哪个JJ要扯大旗说什么我这可以特批给你不超过65%，就知道又是在忽悠了，这不是特批，最高限就是65%。当然，这里面有些猫腻的地方，就不引申了，也要给JJ们留些神秘感装装大尾巴狼。

上面有回复提到过，在一些银行做的是可以不断增值的HELOC。其实这种说起来也很简单的一种产品，各大A类银行都有，也是旧产品，说白了，就是把HELOC和MORTGAGE捆绑，你每次付到你MORTGAGE的本金部分，自动会增加到你的HELOC的上限上去，所以，你只要每次你的房贷一扣款，你去查查你的HELOC,是不是又升LIMIT,就是这种东东了。当然，这个HELOC也是增加到房屋当初评估值的65%就到上限了。

而HELOC的评估，就是房贷的评估，所以上面有人问能不能批，就像和拜金女钓凯子一样，你要让人看看你够不够钱，人家才能让你上啊，你越有钱，当然能约到越是漂亮气质身材一级可以亮瞎双眼的好妹子嘛。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

鼓掌～ -nancysh(闲看门中木笑谈天上竹); 2017-3-23 (#10694042@0)
谢谢，有点儿迷糊了。unsecured（难道这个就是LOC) 我的理解是你的首付配了20%. secured(难道这个是HELOC）的是你的首付低于20%，你会强制在银行买一份保险。 -qianlian(火灵芝); 2017-3-23 (#10694120@0)

你的确搞混了...UNSECURED LOC就是personal line of credit, SECURED LOC 就是HELOC,全称home equity line of credit...和银行强制保险没关系... -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-23 {824} (#10694215@0) +1
UNSECURED LOC,也就是personal line of credit，跟房子没有毛关系，就是一个普通的个人贷款，所以叫personal...UNSECURE, 是指这个LOC没有和任何房子绑定抵押。SECURED LOC,也就是通常指的HELOC，home equity line of credit,你看它前面有个home,为啥？因为这个LOC在申请的时候就是连着secure到房子的，以房为抵押。

至于你讲的首付，低于20%首付的所有房屋贷款，都归属CMHC类别的，叫做high ratio mortgage，等于或高于20%首付的，叫做conventional mortgage，高于20%首付的房贷，可以不通过CMHC的房贷保险，而低于20%首付的房贷，加拿大法律规定强制购买CMHC的房贷保险。

而如果首付低于20%，是不可能做HELOC的，只有你拥有超过你房子20%的评估值时，才可能有申请评估HELOC的资格。参见我上文中关于HELOC的评估部分。

HELOC是不需要强制购买保险的，但我知道不少贷款JJ甚至银行工作人员强力推销保险，对人说不买不行，实际上这么做是违法的，这也是最近5大行被打的原因之一。

万分感谢，又重新理了一遍, 我简直不敢相信，前几年我竟然把unsure 的line of credit 关了，这2天到银行看一下是否能办回来。 -qianlian(火灵芝); 2017-3-24 (#10694455@0)

疯市之中-简单来聊聊贷款问题 - HELOC，MORTGAGE, COLLATERAL MORTGAGE -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-24 {2102} (#10694486@0) +1
本文发表在 rolia.net 枫下论坛MORTGAGE, 普通房屋贷款
COLLATERAL MORTGAGE, 房屋抵押贷款

好玩吧，咋一看，没有区别，不都特么是贷款嘛...去问市面上的大多数JJ，没几个能讲明白。甚至有很多JJ都认为，没啥区别啊，不都特么是房贷嘛，不都有抵押嘛...

那么MORTGAGE,普通房屋贷款，是在你买房或者RE-FINANCE的时候，贷款多少钱，就让律师登记多少钱。100万，首付20万，房贷80万，那么登记的也是100万的房子，80万的银行贷款，一分不差。你还一分，房贷少一分，房子归你多一分。

COLLATERAL MORTGAGE,房屋抵押贷款，是买房或RE-FINANCE的时候，让律师登记贷款数额高过你所需要的实际房贷数额。比方说，100万房子，你首付25万，实际需要贷款75万，但律师登记房子贷款抵押的时候，还是按照80万来登记抵押，也就是说让律师在你房子上注册一个抵押，金额80万，恒久不变。那人要问了，我付了25万首付了，那房贷注册80万，那个5万怎么办？就变成HELOC了。所以，你有了75万的房贷，加上了一条HELOC的抵押贷款。

以此类推，你首付35万，如果注册了80万贷款，那你的HELOC就是15万了。

简单吧，所以，mortgage 和 collateral mortgage的差别，就在房屋贷款的注册数额上。那么下次JJ在忽悠你说，我本事大，可以帮你把房子钱套多点出来，变一条LINE, 想用就用，不用放那里不收费，那各位大大就心里有谱了，不是你JJ本事大，这两种产品而已。

那么看到这里，有人就转过弯来了，其实所有的HELOC都是collateral mortgage 类别。再通俗点说，所有和房子equity相关的抵押贷款，都属于collateral mortgage。

其实COLLATERAL MORTGAGE应用的最广泛的，是RE-FINANCE，当你房子升值，50万变100万，你的贷款由原先40万付的只剩20万的时候，你去RE-FINANCE,贷款机构评估了你的房屋价值，就按100万房价的80%，也就是80万，再减去你剩下的20万贷款，那么你的HELOC就可以有60万的LIMIT。当然，加拿大财政部2012出台的规定，这种HELOC,不能超过65%房价，也就是说，你房子付清了，套现HELOC,也就最高65万。

由于解释麻烦，而听者也需要有些耐心，所以通常JJ不浪费时间跟人做这种产品，想想，房贷大家都知道，而这种产品，如果不是房市疯高，人可劲想着套钱出来，对于华人不欠钱的传统来说，非常难以说服。有不少JJ，本身就不理解这种产品，只懂个大概数字，原理一窍不通，那么只要遇上稍微复杂点的情况，就HOLD不住阵脚自己先乱了。
所以你去和JJ谈房贷，可以用这个去试试深浅，看看他或她懂多少，如果说的不错，那么这个JJ经验还不赖，如果说的不明所以，云里雾里，那么你心中就有数了，呵呵。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

太棒了谢谢，如果前几年house refinancing 了一个condo, -qianlian(火灵芝); 2017-3-24 {223} (#10694883@0)
假设house又升值了$80万，货款$23万（帐上反映HELOC10万元），Condo现值35万元（no 贷款), 税前工资10万元，租金1.8万元（未减去各种费用），那若重新做房屋抵押贷款时，最大额度是=（$80+$35）*65%+（$1.8*65%）-$23万元，请教这样算可对？

不对，信息太乱...分开来算，不是你的这种算法。 -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-24 (#10695342@0)

谢谢，读起来是有点乱，不过我上面的这个例子通常是2套房子家的实际情况，除了房子的价值不一样。 -qianlian(火灵芝); 2017-3-25 (#10698265@0)

还有下篇吗？如果有，静等你的下篇！ -qianlian(火灵芝); 2017-3-25 (#10698279@0)

collateral在利率上和普通贷款一样吗？感觉这种有附加功能的贷款都无法拿到最优利率，而且申请费用会多几百块。 -kiticli(lalala); 2017-3-24 (#10694947@0)

通常高一些，，其实追求所谓的最佳利率，不如看看它的feature, 那才是真正吸引人的地方，在目下的市场，真没必要为利率及相关评估费律师费这些独木而放弃整片heloc的森林… -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-24 (#10696283@0)

还有一个迷惑的问题，如果只有一个house的贷款还完了，再买第二个房子时做普通mortgage 还是collateral, rate有区别吗？ -qianlian(火灵芝); 2017-3-24 (#10695003@0)

collateral mortgage的意义对于华人来说就是可以有HELOC，如果把HELOC和mortgage捆绑，那么mortgage部分还是该怎么低利率，怎么低利率，但HELOC部分，通常3.5%-4.5%左右看哪家贷款机构 -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-24 (#10696398@0)

谢谢，很有用的信息！ -qianlian(火灵芝); 2017-3-25 (#10698275@0)

赞！清楚了！我有别的问题请教。1. RBC 事先不说利率，先看看能不能把贷款批了下来。做了旧房的价值评估，现在批下来了，但让我们买disability Insurance 3个月共$150, -howtimeflies(yoga); 2017-3-24 {57} (#10695990@0)
我只好在RBC做了？如果不在RBC做，RBC会让我付房屋评估费吗？

这种是非强制购买的，不过银行通常都会强推，最近TD出事也是因为这些…其实这种强推是违法的，但是，你不买他们也不会帮你在拿好利率上使劲...不愿意，就不要，简单 -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-24 (#10696214@0)

怎么和银行谈利率呀？开始不给准的利率，一旦授权，动静挺大，包括验房，我还有必要再和另一个银行谈吗？ -howtimeflies(yoga); 2017-3-24 {37} (#10696242@0)
利率还没定。只是个大概。2年2.24-2.29%

动静大和得到贷款是两个风马牛不相及的概念。在你最后律师楼签字之前，跟谁聊都没有问题。验房通常几百块，如果利率上吸引人，真的没必要眼睛瞪着那几百，要善于吃小亏而算大账 -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-24 (#10696647@0)

@Quebec City

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