本文发表在 rolia.net 枫下论坛受探长鼓励，接着吹，接着嗨...，还是那句话，我非任何JJ，只用有限的资料去为普及一下小白们的无限求知欲。

惯例，开始之前，扯些闲蛋...

前些天五大行爆丑闻，媒体引述银行内部人士举报说银行枉顾客户利益，强制员工卖一些不符合客户利益产品。结果就是各大行股价暴跌，引发政府监管的侧目...看官就觉得妙了，这他妈跟房市有JB毛关系。那么各位大大看看，象不象房市？价钱太高，那么就不道德，不公平，不安全，之后媒体时不时曝光一下，引起政府注目一下，看看有啥措施可以搞搞，那么该曝的曝了，该骂的骂了，该出的政策出了，银行会改变它们的销售策略吗？房价可能大跌吗？

所以老子从来不信媒体，特别是加国媒体，看多了，在互联网发展起来之后，由于加人的懒惰，媒体人尤其不思进取，加国媒体已沦为标题党的典范了。由于言论自由，媒体的监管是最小范围的，没人管你在BB啥，终于，自由，多少罪恶以㚢之名...媒体报错了，有看到人家出来澄清道歉吗？

扯远了，拉回来...

上回讲到收入问题，其实咱们国人收入应该是最复杂的一个群体，为啥？MD，我们时刻想着要避税啊，人家老外真就有老老实实纳税的，天真以为纳税就是天经地义的...咱国人不同，就算纳税也定然不情不愿，就想着怎么避税甚至逃税，你，我，他，她，都一样，无差别，敢说自己就喜欢纳税跟我叫板的估计不敢上这个坛子，会被拍死。

那么既然要避税，就有不同方法，问题就来了，老外可能老实打工，只有PAY STUB 和 T4，换国人，T4，PAY STUB, T1，BUSINESS FINANCIAL STATEMENT 齐活，每年做亏损生意，年年CLAIM BACK TAX，你既然收入明面上多种多样，那人家贷款机构也想搞清楚你的收入来源啊，是不是稳定啊，你有没有欠政府收入税啊，是不是？所以有些被要求提供这提供那的，别JB抱怨，问问你自己的会计师，是TM怎么给你报的...

信用报告，很多国人疑问，去咨询JJ的时候，第一问题通常就是会不会影响我的分数。然后JJ就搞笑了，拜读过各大论坛各路JJ的牛逼贴，有义正言辞的说千万别去别地申请，因为人家不保证批，同时还会影响你的信用分。有说自己是BROKER，一份报告提交多次给不同贷款机构，避免了被查询多次。还有更牛逼的信誓旦旦说特么查一次，降50分。我有时看了真想笑，就是普通的事被咱国人忽悠的变成了神奇的事...

首先普及一下各位小白，加国信用体制参询美国，但不完全相同，由2家主体信用公司提供，EQUIFAX和TRANSUNION。都有网站，花$30不等可以查询自己的信用情况，注意，不仅仅是信用分，而且包含具体你的情况。很多贷款JJ是不懂怎么阅读信用报告的，跟各位小白大大一样，只会看个信用分数，但在高手那里，信用报告那就 不一样了，具体的信用报告可以看出一个人很多资料，而且因为信用报告适用的不仅仅是贷款，还有很多其他行业也检查信用报告，所以不同行业的专手看信用报告，能看出不同的资料来，因为关注的方向不同。

从信用报告上，可以看出的不仅仅是你的信贷产品，有哪些信用卡啦，贷款啦，LOC啦，具体的研读，可以看出人一定时期的财务状况，生活状态，当然，还有最近的信用查询情况，象谁查过你的信用，什么时候查的...表面上看，一堆枯燥的数字，公司名字，日期，纪录等等，透过表面，一定程度上，对于不了解你的贷款机构，可以通过信用报告看到你这个人的很多信息资料和状态。可惜的是，不少贷款JJ看重的只是分数，却忽略其他一切，为啥呢，因为他们他们通常只看的懂分数高低...
不展开了，展开3天说不完。

那么查询信用报告对贷款有影响吗？会降信用分数吗？呵呵，看什么查询，和申请什么产品了，这事没法细说，细说一大堆，也不想细说让有些有心国人知道了后去钻空子。只说说你如果去车行贷款买车时车贷机构查询你的信用报告，可能会对你报告分数上的损害度要厉害过房贷申请查询多的多。为啥，因为车贷的申请，看似一个车行，但一个车行连着很多不同的车贷机构，有的连着3,4个，有的连着5,6个...直到拿到满意的利率为止...看到这里，不少人就明白了，对了，短时间内不同贷款机构的多次查询，是会对你分数产生影响的，通常这个影响只能靠时间来淡化，多长时间？就信用分数的回复而言，半年到1年，看你的欠款数和还款数来说...

那么多少次算多次？正常来讲，只要你是正常的房贷查询，其实没有一定之规。为啥？分数可能短时间会被小小影响，但对贷款能力来说，并没有很大的负面作用。同时，你不可能天天查信用报告，连着查1个月，然后过个把月再接着查几次..那是有病...有老外着急要钱，个把星期里到处找信用卡，10几20几次的不同信用卡公司的查询，那分数能不降嘛...

所以，如果老兄最近要买房，老兄又是正常人，不缺小钱，平时短时间内不乱申请多张信用卡（有的人皮包拉开10多张..），那么去找贷款JJ做房贷，就不要问小白问题诸如会不会查我的信用，废JB话，肯定查，会不会影响我的信用分数，担心太多，影响你就不做了吗？不过，安心丸还是要派送的，影响不象大家想象那么夸大。不过，房贷之前，切记车贷或其他个人贷款，那些对于房贷的影响，会大于信用分数的作用。

所以再有房贷JJ告诉你不要去别家做贷款，会影响信用分数之类的观点，那就要小心这个JJ了，呵呵更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛感谢各位抬爱，我当真不是JJ，房产贷款都不是，不过我的确知道的比一般半吊子JJ多太多了，呵呵...

昨天预算出台，capital gain维持不变，没啥好大惊小怪的，出台才牛逼呢，这种欲成神功，挥刀自宫的事估计小土豆那么年轻还干不出来。很多人寄希望于安省政府，各位省省吧，在QE之后世界上所有的政府调控，都归于浮云了。已知当代经济社会主要城市房市大调整，世界范围看，数的过手的，日本一次，香港一次，多伦多/温哥华只能算半次，网上都有数据和详细的文字分析，去看看人家怎么回事，好过上来就一通口号...

言归正传，还是贷款。上回说到信用报告，不少人看我写的莫名其妙，又有不少人觉得我写的太好了...冰火两重天啊，正常。其实上一篇能看明白点的，自己多少都看过自己的信用报告，而看的觉得牛头不对马嘴的，应该从没怎么接触过信用报告，真金白银，其实技术贴一试便知哈。

还有人说那报告不是免费拿的吗，对没错，简单报告免费，但这个免费得花多少时间精力啊...您的时间不是钱？您的精力不值钱？咱国人现在已经这样的财富水平了，能不用新三年，旧三年，缝缝补补又三年这样的思维办事好吗？花30块网上下一秒显示你的信用报告，包括所有细节以及人家EQUIFAX或TRANSUNION的简单分析，性价比不错啦，整天要求免费，都免费了谁还为你服务啊...

那么来说一下清空车贷，LOC，信用卡大额欠款的问题。大家如果找过贷款JJ，应该有可能有过类似经验，人家二话不说，先问你要SIN card...为啥呀，就是为了要查你的信用报告，上面有的主要负债，人家做贷款的时候都会填上去。那么不好意思了，也就是说，你信用报告上只要有大额欠款余额的负债显示，都将成为你申请新贷款的负累。那么大家想想，除了房贷，还有啥？车贷，欠款很大的LOC，欠款很大的信用卡...

车贷，为啥影响大？大家自己网上找个LOAN PAYMENT CALCULATOR来算算，20000块，3.99%利率，48个月，或者60个月总还款期，每月供款多少？别看只有20000，但总还款期只有4年或5年啊，相比普通房贷总还款期可是25-30年的，每月供款是不是够大？所以通常有资深JJ说，一个车贷，相当于10万房贷，是有依据的。这还不是指豪车的车贷...

LOC，为啥影响大？通常普通贷款机构都是按欠款的2%或3%来计算月供款的，那么，10000 LOC,月供就是200-300，是不是特么坑爹比得过车贷了？大额信用卡欠款同理。

所有这些，都会计入到你的收入负债比之中用以评估你的贷款负担能力...所以，人家JJ神神秘秘要你清空车贷或者大额欠款，没啥不可告人的，就是为了这个。通常普通老外都知道，买房之前，先别贷款买车，也是这个原因。老实说咱们国人在老外面前就贷款这事上，所知道的相差太远！

我尽可能在不砸别人饭碗的基础上，给各位小白大大一丝丝基本面的概念，那么各位去找JJ时，说不定会发觉，嘿，我知道的居然比他还多，呵呵。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛老样子，扯点闲蛋。

认识不少“高人”，知道些皮毛，就开始在自己朋友圈扯淡，还别说，两分真八分假，因为扯的似是而非，但是大义凛然，貌似专业，还动不动“虚构”某些专业机构来扯虎皮拉大旗，诓骗吃瓜群众，还真打下不少市场。其实华人不好骗，输在语言，多少人智商不是问题，却不愿自己去看英文，反倒相信一些所谓大咖，而不少大咖，就喜欢骗大姑娘小媳妇，搞一些貌似神秘其实透明，貌似悬念其实没啥大不了的迷雾。

扯回来。小白们看过来，普通PERSONAL LINE OF CREDIT,是UNSECURED的，啥意思，不是不安全的意思，是没有抵押的，方便理解你可以把它想成一个信用卡。有个LIMIT, 用了还，还了再用。通常月最低还款额在欠款额的2%-3%左右。这种LOC, 通常LIMIT不高，5万以上基本上你这个人不光是不少财富，现金流也要够强才拿得到。为啥，因为没有抵押物，通常贷款机构觉得不保险，给的利率基本在 4.5-15.5%都有，基本规则是，也是有钱，越是收入高，越是现金流雄壮，LIMIT越高，利息给你的越低，记住，贷款机构不是慈善，特别喜欢有钱高收入成功人士，鄙视憎恶没钱穷要饭土屌丝。

如果有人自己ORDER过自己的信用报告，看看上面自己的LOC如果有BALANCE的话，再看看PAYMENT,是不是2%-3%哈。所以我说的东西，大家可以不相信我，自己去查就可以验证，咱不扯虎皮拉大旗，大家自己验证检查哈。

HELOC, homeowner line of credit,各大贷款机构银行都有offer.这个其实不是什么新产品，很旧的产品了，只不过以前老一代华人秉承不欠钱的传统，你让他们借个mortgage还想尽办法还LUMP SUM呢，你让他们借HELOC,他们更要防洪水猛兽似的防着，一代有一代的过法，这个不评论。所以以前没有华人关注它，有脑子活的，一旦申请了用了这种产品的，爱不释手。特别是自己做生意的，用过的人更是觉得奇妙无穷。直到最近，房市疯了，华人开始炒房了，开始觉得自己现金流短了，热锅蚂蚁似的开始找钱了，很多人无奈之下试了试这种HELOC,突然就发觉宝藏了，然后就越用越觉得自己之前SB了，居然不知道有这么个东东，感觉自己之前过得像是被狗日了...之后就是各路贷款JJ开始你方唱吧我登场的开始大力推销。可惜的是，很多JJ自己都搞不明白这个东东，只知道基本概念，并不知道原理和相关的features，闹出不少笑话。银行和贷款机构呢，因为之前并没有大量华人拥有这个产品，所以也没有什么明细的中文介绍，而JJ和mortgage specialist能说服做mortgage已经很不容易了，再来解释这种东东，找死嘛。

首先，5大行都有这种产品，只不过各大行名字不同，内容一模一样。它的原理，是按你房子的评估值的80%，减去你所剩还未还完的房屋贷款，得到的数值，就是你的房子可以用来申请的HELOC的额度。为啥那么复杂，要说可以用来申请的额度？因为你房子增值了，可以申请这个额度了，但不代表你收入到了可以支撑你的整体负债啊。
这种HELOC，因为是SECURED LOC，那么看到这各位大大就明白了，就是说这个LOC是连着你的房子的...所以它的额度就可以大过上面那种UNSECURED LOC很多很多很多，而利息，也可以低到很低很低很低。额度大到不超过房子评估值的65%，利息可以低到3.5%，因为是SECURED的嘛。

这个上限不超过房屋价值的65%，不是某一家银行或贷款机构的特色，是加拿大财政部在2012年出台的新规定。所以哪个JJ要扯大旗说什么我这可以特批给你不超过65%，就知道又是在忽悠了，这不是特批，最高限就是65%。当然，这里面有些猫腻的地方，就不引申了，也要给JJ们留些神秘感装装大尾巴狼。

上面有回复提到过，在一些银行做的是可以不断增值的HELOC。其实这种说起来也很简单的一种产品，各大A类银行都有，也是旧产品，说白了，就是把HELOC和MORTGAGE捆绑，你每次付到你MORTGAGE的本金部分，自动会增加到你的HELOC的上限上去，所以，你只要每次你的房贷一扣款，你去查查你的HELOC,是不是又升LIMIT,就是这种东东了。当然，这个HELOC也是增加到房屋当初评估值的65%就到上限了。

而HELOC的评估，就是房贷的评估，所以上面有人问能不能批，就像和拜金女钓凯子一样，你要让人看看你够不够钱，人家才能让你上啊，你越有钱，当然能约到越是漂亮气质身材一级可以亮瞎双眼的好妹子嘛。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛MORTGAGE, 普通房屋贷款
COLLATERAL MORTGAGE, 房屋抵押贷款

好玩吧，咋一看，没有区别，不都特么是贷款嘛...去问市面上的大多数JJ，没几个能讲明白。甚至有很多JJ都认为，没啥区别啊，不都特么是房贷嘛，不都有抵押嘛...

那么MORTGAGE,普通房屋贷款，是在你买房或者RE-FINANCE的时候，贷款多少钱，就让律师登记多少钱。100万，首付20万，房贷80万，那么登记的也是100万的房子，80万的银行贷款，一分不差。你还一分，房贷少一分，房子归你多一分。

COLLATERAL MORTGAGE,房屋抵押贷款，是买房或RE-FINANCE的时候，让律师登记贷款数额高过你所需要的实际房贷数额。比方说，100万房子，你首付25万，实际需要贷款75万，但律师登记房子贷款抵押的时候，还是按照80万来登记抵押，也就是说让律师在你房子上注册一个抵押，金额80万，恒久不变。那人要问了，我付了25万首付了，那房贷注册80万，那个5万怎么办？就变成HELOC了。所以，你有了75万的房贷，加上了一条HELOC的抵押贷款。

以此类推，你首付35万，如果注册了80万贷款，那你的HELOC就是15万了。

简单吧，所以，mortgage 和 collateral mortgage的差别，就在房屋贷款的注册数额上。那么下次JJ在忽悠你说，我本事大，可以帮你把房子钱套多点出来，变一条LINE, 想用就用，不用放那里不收费，那各位大大就心里有谱了，不是你JJ本事大，这两种产品而已。

那么看到这里，有人就转过弯来了，其实所有的HELOC都是collateral mortgage 类别。再通俗点说，所有和房子equity相关的抵押贷款，都属于collateral mortgage。

其实COLLATERAL MORTGAGE应用的最广泛的，是RE-FINANCE，当你房子升值，50万变100万，你的贷款由原先40万付的只剩20万的时候，你去RE-FINANCE,贷款机构评估了你的房屋价值，就按100万房价的80%，也就是80万，再减去你剩下的20万贷款，那么你的HELOC就可以有60万的LIMIT。当然，加拿大财政部2012出台的规定，这种HELOC,不能超过65%房价，也就是说，你房子付清了，套现HELOC,也就最高65万。

由于解释麻烦，而听者也需要有些耐心，所以通常JJ不浪费时间跟人做这种产品，想想，房贷大家都知道，而这种产品，如果不是房市疯高，人可劲想着套钱出来，对于华人不欠钱的传统来说，非常难以说服。有不少JJ，本身就不理解这种产品，只懂个大概数字，原理一窍不通，那么只要遇上稍微复杂点的情况，就HOLD不住阵脚自己先乱了。
所以你去和JJ谈房贷，可以用这个去试试深浅，看看他或她懂多少，如果说的不错，那么这个JJ经验还不赖，如果说的不明所以，云里雾里，那么你心中就有数了，呵呵。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net