本文发表在 rolia.net 枫下论坛[智库]卑诗省新民主党(NDP)地产政策解析之——投机税
2017-04-18 张国任博士
本次省选NDP最大的承诺是房屋的可负担性的相关政策。
1、2%的空屋投机税；
2、建11.4万廉租， 非营利，共管等类型的房屋；
3、为每个租房家庭提供每年$400福利。
NDP竞选平台没有具体说明2%的投机税如何实施，我们可以根据这项政策的理论基础，尹大卫提及的“政策建议：卑诗房屋可负担基金“和2016年NDP提出的法案Bill M 209, “追查投机者与房屋可负担性基金“来看2%的投机税。
2%的投机税是把房产估值与个人收入进行关联，是以房价的2% 作为一个基数，如果个人所得税低于这个基数就要补交差额。
对于海外买家，这里海外买家是指游客身份，不是公民或者移民，也不是工签身份的人，这类人基本不会在卑诗交个人所得税，所以这类人必然要交2%的房产税。对于这类买家或者投资人，每年只是地税一项成本就达2.5%（加上本来的约0.5%的地税），达原有地税5倍之多。实际上很多海外买家之所以选择温哥华， 一个重要原因就是这里的地税低的优势。
在温哥华南面的近邻西雅图，地税也不过1%，而且有众多的国际大公司与高工资支撑市场，投资人完全可以卖掉这里的地产，转去西雅图。而加州，佛罗里达等气候更加温和的地方，地税也不过1%左右。加上卑诗15%的交易税，基本上不会再有新的海外卖家进入大温地产市场，而已经持有房产的海外投资人也会考虑套现转到其他城市。
这项政策也会对于本地人（公民，绿卡，工签）有一定的冲击，下表是年收入，相应缴税额和不需交2%投机税的最高房产估值。
例如，如果一个人年收入为5万，每年缴个人所的税$8,372，如果房产估值超过$41.8万，就需要交额外的税。如果这个人拥有的房产估值为$70万，需要额外交$8560元的“投机税”， 这比屋主的个人所的税还高。
无法精确计算出多少拥有房产的家庭会受到影响，但是可以通过公开数据进行一些分析。一方面大温地区家庭年收入中位数是$7.6万，按个人年收入缴税算，每年个人所的税约为1.6万，对应的不需交投机税的最高房价是80万；另一方面，根据大温地产局3月最新数据，大温地区房产基准价是$91.9万。两相对比，可以看出，受影响家庭绝非少数。
在Bill M 209中，NDP提出，对于自住房超过5年就可以免除“投机税”，这样会减少一部分交投机税的家庭，但可能会让地产市场交易量大幅下降。
同时新移民将是受打击最大的一个人群，因为多数人在移民的前几年收入不高，但是却通常从原籍国带来大量现金买房置地。不否认有人利用现有系统逃税，洗钱，有非法行为，但是不应该因为几个烂苹果而把整筐苹果都扔掉。更多的是诚实的，辛苦打拼的新移民，卖掉原住地的资产来到加拿大，希望在加拿大从新开始，却发现，除了地税，还要补额外的“投机税”。这个群体是最受影响最大的，但是却是这项政策最忽视的人群，因为多数新移民还没有机会成为公民，没有选票，是该项政策的精准“打击”对象。
NDP的这项政策会引起市场的波动，对于新移民，房产的贬值，资产缩水会带来第二重打击。
当我看到“投机/speculation”的时候，总会想到了一个中国特色的词，“投机倒把”，一个已经进入历史的名词。相信很多来自大陆的新移民朋友都没有想到，离开了30年前打击“投机倒把”的中国，来到了资本主义国家加拿大，在2017年可能成为被“打击”的“投机”分子。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
2017-04-18 张国任博士
本次省选NDP最大的承诺是房屋的可负担性的相关政策。
1、2%的空屋投机税；
2、建11.4万廉租， 非营利，共管等类型的房屋；
3、为每个租房家庭提供每年$400福利。
NDP竞选平台没有具体说明2%的投机税如何实施，我们可以根据这项政策的理论基础，尹大卫提及的“政策建议：卑诗房屋可负担基金“和2016年NDP提出的法案Bill M 209, “追查投机者与房屋可负担性基金“来看2%的投机税。
2%的投机税是把房产估值与个人收入进行关联，是以房价的2% 作为一个基数，如果个人所得税低于这个基数就要补交差额。
对于海外买家，这里海外买家是指游客身份，不是公民或者移民，也不是工签身份的人，这类人基本不会在卑诗交个人所得税，所以这类人必然要交2%的房产税。对于这类买家或者投资人，每年只是地税一项成本就达2.5%（加上本来的约0.5%的地税），达原有地税5倍之多。实际上很多海外买家之所以选择温哥华， 一个重要原因就是这里的地税低的优势。
在温哥华南面的近邻西雅图，地税也不过1%，而且有众多的国际大公司与高工资支撑市场，投资人完全可以卖掉这里的地产，转去西雅图。而加州，佛罗里达等气候更加温和的地方，地税也不过1%左右。加上卑诗15%的交易税，基本上不会再有新的海外卖家进入大温地产市场，而已经持有房产的海外投资人也会考虑套现转到其他城市。
这项政策也会对于本地人（公民，绿卡，工签）有一定的冲击，下表是年收入，相应缴税额和不需交2%投机税的最高房产估值。
例如，如果一个人年收入为5万，每年缴个人所的税$8,372，如果房产估值超过$41.8万，就需要交额外的税。如果这个人拥有的房产估值为$70万，需要额外交$8560元的“投机税”， 这比屋主的个人所的税还高。
无法精确计算出多少拥有房产的家庭会受到影响，但是可以通过公开数据进行一些分析。一方面大温地区家庭年收入中位数是$7.6万，按个人年收入缴税算，每年个人所的税约为1.6万，对应的不需交投机税的最高房价是80万；另一方面，根据大温地产局3月最新数据，大温地区房产基准价是$91.9万。两相对比，可以看出，受影响家庭绝非少数。
在Bill M 209中，NDP提出，对于自住房超过5年就可以免除“投机税”，这样会减少一部分交投机税的家庭，但可能会让地产市场交易量大幅下降。
同时新移民将是受打击最大的一个人群，因为多数人在移民的前几年收入不高，但是却通常从原籍国带来大量现金买房置地。不否认有人利用现有系统逃税，洗钱，有非法行为，但是不应该因为几个烂苹果而把整筐苹果都扔掉。更多的是诚实的，辛苦打拼的新移民，卖掉原住地的资产来到加拿大，希望在加拿大从新开始，却发现，除了地税，还要补额外的“投机税”。这个群体是最受影响最大的，但是却是这项政策最忽视的人群，因为多数新移民还没有机会成为公民，没有选票，是该项政策的精准“打击”对象。
NDP的这项政策会引起市场的波动，对于新移民，房产的贬值，资产缩水会带来第二重打击。
当我看到“投机/speculation”的时候，总会想到了一个中国特色的词，“投机倒把”，一个已经进入历史的名词。相信很多来自大陆的新移民朋友都没有想到，离开了30年前打击“投机倒把”的中国，来到了资本主义国家加拿大，在2017年可能成为被“打击”的“投机”分子。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net